Bij het taxeren zijn diverse zaken van belang, daarom hebben we een extra informatieblad toegevoegd om u te informeren. In dit informatieblad staan begrippen toegelicht die voor kunnen komen bij een taxatie.
Deze informatie omtrent taxaties is uitsluitende bedoeld ter aanvulling via een korte omschrijving, dus zeker geen juridisch kader en derhalve kunnen hier geen rechten aan worden ontleend.
Klik hier om terug te gaan naar de pagina Taxeren van een object.
Overzicht van toegelichte begrippen
1. Algemeen
2. Waardebegrippen
2.1 De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik
2.2 Executiewaarde, vrij van huur en gebruik
2.3 Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat
2.4 Executiewaarde in verhuurde staat
2.5 Executiewaarde bij eigen gebruik
2.6 Economische huurwaarde
2.7 Waarde in het economisch verkeer
2.8 Herbouwwaarde
2.9 Marktwaarde in verhuurde staat
2.10 Bruto markthuurwaarde
3. Waarderingsmethodieken
3.1 Huurwaarde kapitalisatiemethode
3.2 Gecorrigeerde vervangingswaarde methode
3.3 Discounted Cashflow Methode (DCF)
4. Doeleinden
4.1 (Her-)financiering van uw bedrijf of bedrijfspand
4.2 Bedrijfsoverdracht / -overname
4.3 Aankoop van vastgoed
4.4 Verkoop van vastgoed
4.5 Verbouwing en uitbreiding
4.6 Fiscale doeleinden
4.7 Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ)
5. Bijzondere aspecten
5.1 Privaatrechtelijke aspecten
5.1.1 Erfpachtrecht
5.1.2 Opstalrecht
5.1.3 Erfdienstbaarheid
5.2 Publiekrechtelijke aspecten
5.2.1 Bestemmingsplannen
5.2.2 Omgevingsfactoren
5.2.3 Milieu
1. Algemeen
De waarde van een object wordt niet door de taxateur of de makelaar bepaald (hoewel sommige makelaars daar anders over denken) maar uitsluitend door de markt.
Bentum Makelaardij Commercieel Vastgoed is van mening dat je beter kunt taxeren als je ook de marktomstandigheden daadwerkelijk proeft. Dit kan het beste als ook onderhandelingen met marktpartijen worden gevoerd zodat achterhaald wordt wat er speelt bij deze bedrijven en beleggers.
De uiteindelijke waarde wordt bepaald door het rendement (zowel geld als nut) voor de eindgebruiker(s). 
2. Waardebegrippen
Bij het taxeren zijn er verschillende waardebegrippen die gebruikt kunnen worden. Hieronder een aantal meest gebruikte waardebegrippen die in Nederland bij het taxeren van toepassing kunnen zijn.
2.1 De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik:
De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
2.2 Executiewaarde, vrij van huur en gebruik:
De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
2.3 Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat:
De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde huurder, zou zijn besteed.
2.4 Executiewaarde in verhuurde staat:
De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding in verhuurde staat (met door de geldgever gegeven toestemming), door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
2.5 Executiewaarde bij eigen gebruik:
De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan uit gegaan is dat de koper met het proces-verbaal van veiling een ontruiming van het onroerend goed kan bewerkstelligen.
2.6 Economische huurwaarde:
De prijs, die bij aanbieding ten verhuur, op het voor de onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende zijn besteed.
2.7 Waarde in het economische verkeer:
De prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed
2.8 Herbouwwaarde
Het bedrag benodigd voor herbouw van de verzekerde onroerende zaken, op dezelfde plaats met dezelfde bestemming en op technisch gelijkwaardige wijze doch (exclusief grond en fundering tot de onderkant van de begane grond-/kelder-vloer).
2.9 Marktwaarde in verhuurde staat
Het bedrag dat de onroerende zaken bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroeren¬de zaken aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten.
2.10 Bruto markthuurwaarde
De bruto markthuurwaarde is de jaarhuur voor het gehele pand, welke op het meetmoment in de markt behaald kan worden volgens de opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde.
3. Waarderingsmethodieken
Om tot de waarde van een object te komen zijn hiervoor verschillende methodes die gebruikt kunnen worden. Hieronder een korte uitleg over een aantal te gebruiken methodieken om tot een waardering te komen. Er zijn nog nauwkeurigere methodieken, maar voor taxeren schieten die vaak het doel voorbij of worden daardoor te duur. De methodieken die hier genoemd worden hebben de voorkeur binnen Bentum Makelaardij Commercieel Vastgoed en worden soms ook naast elkaar gebruikt. Uiteindelijk heeft elke methode tot doel om vanuit de eindgebruiker of de eindbelegger geredeneerd tot een acceptabel rendement te komen.
3.1 Huurwaardekapitalisatie methode
Dit is over het algemeen de meest gebruikte waarderingsmethode bij courante objecten omdat de benodigde gegevens hiervoor vaak het best uit de markt te destilleren zijn. Deze methodieken vallen ook weer uit te splitsen in diverse meer of minder nauwkeurige methoden zoals:
- X aantal keer de huur
- BAR (Bruto Aanvangsrendement) methode
- NAR (Netto Aanvangsrendement) methode (meest gebruikt)
Bij deze methoden kijken we naar zo veel mogelijk vergelijkbare objecten in de directe omgeving. De huurprijzen die dan gerealiseerd zijn worden gebruikt om de bruto jaarhuur te bepalen.
3.2 Gecorrigeerde Vervangingswaarde Methode
Deze waarderingsmethode wordt veelal gebruikt bij minder of niet courante objecten. Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is enerzijds informatie nodig voor het bepalen van de grondwaarde en anderzijds informatie voor de waarde van de opstallen. De waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de technische veroudering en de functionele veroudering.
Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouw¬rijpe grond geschiedt door de gemeente, vormen de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert een belangrijk deel van de benodigde informatie. Voor gebieden waar geen grond meer voor uitgifte beschikbaar is, zal de grondwaarde afgeleid moet worden uit marktgegevens van gebouwde objecten.
3.3 Discounted Cashflow Methode (DCF)
Deze waarderingsmethode wordt gebruikt om de waarde in het economische verkeer te bepalen van referentieobjecten voor niet-woningen of de waardebepaling van een enkel zeer specifiek object waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn.
Veelal wordt deze waarderingsmethode ook gebruikt bij bepaling van de waarde van (grotere) beleggingscomplexen en/of bij de grotere (her)ontwikkelingsprojecten omdat diverse aannames goed inzichtelijk zijn te maken (verwachte: inflatie, huurstromen, eindwaardes, faseringen en dergelijke).
Bij deze methode worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak betrokken gemaakt naar de waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatiemethodiek wel aangeduid als netto-contante-waardemethode. Het is de meest nauwkeurige methode die gebruikt kan worden, maar daarbij ook gelijk degene met het meeste kans op fouten en mogelijkheden tot manipulatie.
4. Doeleinden
Er zijn veel redenen om een object te (laten) taxeren. Dit is heel erg van belang bij het verkrijgen van de juiste waardering. Enkele voorbeelden hiervan zijn:
4.1 (Her-)financiering van uw bedrijf of bedrijfspand;
Hier verwacht de bank dat er duidelijkheid wordt verschaft omtrent de verkoopwaarde en de executiewaarde van uw vastgoed. Bentum Makelaardij Commercieel Vastgoed zal met zoveel mogelijk aspecten rekening houden opdat de financiele instelling een duidelijk beeld krijgt en zo zorgvuldig mogelijk de risico’s bepalen.
4.2 Bedrijfsoverdracht / -overname;
Dit is vaak van belang bij (grotendeels) omzetgerelateerde onroerende zaken (Horeca, benzinestations, recreatiebedrijven e.d). Ook kan het zeer wenselijk zijn om de juiste waarde te bepalen indien het bedrijf aan bijvoorbeeld een kind wordt overgedragen en er nog meer broers en/of zussen zijn.
4.3 Aankoop van vastgoed;
Niemand betaalt graag teveel!
4.4 Verkoop van vastgoed;
Niemand vangt graag te weinig!
4.5 Verbouwing en uitbreiding;
Is de verbouw of uitbreiding waardetechnisch een verstandige keuze of zal er bijvoorbeeld beter verhuisd kunnen gaan worden?
4.6 Fiscale doeleinden
Hierbij kan men denken aan overdracht van privé naar de zaak en vice versa, overdracht binnen familie, splitsing ondergrond/opstal en de WOZ-Waarde in verband met de afschrijving.
4.7 Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ).
Dit is ook erg van belang voor diverse belastingen of aftrekposten op de fiscale jaarrekening. Kijk hiervoor eventueel ook onder WOZ-Scan
5. Bijzondere aspecten
Bij taxaties zijn er ook bijzondere aspecten die aan de orde kunnen komen. Belangrijke aspecten voor een waardebepaling kunnen onderverdeeld worden in privaatrechtelijke en publiekrechtelijke aspecten.
5.1 Privaatrechtelijke aspecten (eigendomssituatie)
5.1.1 Erfpachtrecht
U wordt eigenaar van de opstallen die op de grond staan. De grond blijft in het bezit van de huidige eigenaar.
5.1.2 Opstalrecht
Opstalrecht is het recht om op een eigendom van iemand anders iets te bouwen, zonder dat die ander de eigenaar wordt van wat u bouwt.
5.1.3 Erfdienstbaarheid
Een last waarmee een erf is belast voor gebruik dat aan iemand anders toebehoort. Een erfdienstbaarheid hoort bij het object en is geregistreerd bij het kadaster. De eigenaar van een onroerend goed moet het anderen bijvoorbeeld toestaan om over het terrein te lopen (recht van overpad).
5.2 Publiekrechtelijke aspecten
5.2.1. Bestemmingsplannen
Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Ze wijst daarin de bestemming, ofwel functie van de grond aan. Ook geeft ze regels over het gebruik van de grond en hetgeen daarop gebouwd is (bouwwerken). Bouwvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bepaalt daardoor mede of ergens gebouwd mag worden.
5.2.2. Omgevingsfactoren
Factoren waar men zelf geen invloed op uit kan oefenen, zoals politieke situatie, economische situatie, taal, cultuur, gewoonten, e.d.
5.2.3. Milieu
Aspecten van het milieu die invloed kunnen hebben bij een taxatie zijn bijvoorbeeld bodemverontreiniging(door de mens aan- of ingebrachte stoffen of materialen die van nature niet in de bodem of het grondwater voorkomen en kunnen leiden tot schade) en geluidscontouren (denkbeeldige lijn rond een gebied waarbinnen een object aan een bepaalde geluidbelasting onderhevig is).